Baufinanzierung

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Baufinanzierung

Die eigene Immobilie stellt für die Meisten die größte private Investition dar. Aus diesem Grund sollte dieses sehr wichtige Thema nur von Spezialisten angegangen werden.

Die „RealVermögensberatung“ bündelt das Angebot von mehr als 300 Banken, Sparkassen und Versicherungen auf einer Plattform. Darüber hinaus bieten wir Ihnen kompetente Beratungsunterstützung durch unsere Finanzierungsspezialisten. Damit haben Sie Zugriff auf ein umfassendes Leistungspaket in der privaten Baufinanzierung.

In einem gemeinsamen Gespräch wird die reale Finanzierbarkeit geprüft, also nicht welche Summe eine Bank für Sie bereitstellt, sondern wie viel Darlehen Sie sich real leisten können.

Erst im zweiten Schritt wird ein geeigneter Finanzierungspartner rausgesucht.

Unsere Stärke liegt in der Gestaltung der auf Sie abgestimmten vielfältigen Lösungen.

  • Neufinanzierung
  • Anschlussfinanzierung
  • Umschuldung einer bestehenden Finanzierung
  • Renovierungsdarlehen
  • Forwarddarlehen
  • Verbraucherdarlehen
  • Feststellung des realen Finanzierungsbedarfs
  • Auswahl der richtigen Finanzierungsmethode und Laufzeiten
  • Auswahl des richtigen Finanzierungspartners
  • Prüfung und ggf. Einbindung bestehender Verträge für die Finanzierung

Diese Erörterungen sind als allgemeine Informationen zu verstehen und spiegeln keine individuelle Empfehlung wieder.

Grundsätzliche Überlegungen für den Erwerb einer Immobilie.

Ein bekannter Spruch aus der Werbung lautet: „Häuser bauen liegt in der Natur des Menschen, Miete zahlen nicht“. Dieser grundsätzlichen Einschätzung kann man eigentlich nichts entgegen wirken. Wir betrachten allerdings die Immobilie als einen strategischen Baustein zur Selbstverwirklichung. Ob nun als Kaptitalanlage, Mietsurrogat, Altersvorsorge etc., bleibt jedem selbst überlassen. Die eigenen vier Wände haben aber oft mehr als eine Funktion. Daurch dass die Immobilie meist die höchste Investition einer Privatperson ist, sollten Sie sich die Zeit nehmen und sich informieren!

Im Anschluss finden Sie einige Grundinformation über die einzelnen Finanzierungsarten. Erst eine kompetente Beratung stellt sicher, dass Ihnen eine Bank/Sparkasse nicht nur einfach einen Kredit verkauft, sondern dass die Immobilie eine Bereicherung für Sie ist! Sollten einige Begriffe unklar sein, nutzen sie unser „Lexikon“ oben im Reiter.


Erste Gedanken
In den vergangenen Jahren ist die Eigenkapitalquote bei der Baufinanzierung stetig gesunken. Sie liegt bundesweit im Schnitt nur noch zwischen zehn und 15 Prozent, in einigen Regionen sogar darunter. Noch vor wenigen Jahren galt die Faustregel, dass selbstgenutzte Immobilien mindestens zu einem Drittel aus eigenen Mitteln bezahlt werden sollten.

Eine geringe Eigenkapitalquote ist gleich in zweierlei Hinsicht gefährlich:
Überteuerte Immobilien werden extrem hoch – teilweise sogar zu 100 Prozent – beliehen. Platzt die Immobilienblase, büßt das Objekt deutlich an Wert ein. Das ausgegebene Darlehen ist dann nicht mehr in vollem Umfang gedeckt – und die Bank hält sich am Schuldner schadlos.

Zweitens gilt:
Je niedriger die Zinsen, desto länger die Tilgungsdauer. Liegen die Zinsen bei sechs Prozent pro Jahr, ist das Objekt bei einer Standardtilgung von einem Prozent pro Jahr nach 30 Jahren schuldenfrei. Bei einem Zinssatz von nur vier Prozent dauert die Entschuldung zehn Jahre länger.

In der Regel wird nach zehn bis 15 Jahren die Anschlussfinanzierung fällig. Wer sich mit der Standardtilgung begnügt, hat bis dahin nur einen sehr geringen Teil seiner Schulden abgetragen. Sind die Zinsen bis zur fälligen Anschlussfinanzierung deutlich gestiegen – wovon nach Lage der Dinge auszugehen ist – schnellen die monatlichen Belastungen rapide in die Höhe. In zehn bis 15 Jahren droht daher eine Reihe von Zwangsversteigerungen.

Bei einem Immobilienerwerb rechnen wir also als erstes immer „grob über den Daumen“.


Es gibt folgende Faustformel:

  • Finanzierungshöhe sollte nicht höher sein als das 6 – 6.5 fache des Jahresnettoeinkommens
  • 20% Eigenkapital sollten vorhanden sein
  • Monatliche Belastungen sollten notfalls auch von einem Gehalt zu leisten sein
  • Gute Bonität (Kein Schufa Eintrag)

Diese Faustformel ist in Ihrem Sinn. Natürlich gibt es Banken, die finanzieren auch, wenn die oben genannten Bedingungen nicht erfüllt sind. Die Quote der Zwangsversteigerungen liegt dann aber weit über 30%.

Seriöse Berater empfehlen ihren Kunden, die Niedrigzinsphase unbedingt zu nutzen, um die Tilgungsrate auf zwei oder drei Prozent pro Jahr aufzustocken und somit das Anschlussfinanzierungs-Risiko zu verringern. Auch die Möglichkeit von Sondertilgungen während der Laufzeit des Darlehensvertrags sollte sich der Bankkunde einräumen lassen.

Sind diese Dinge geklärt, so muss hier noch auf einen gängigen Irrtum hingewiesen werden:

Kaufpreis ist nicht gleich Finanzierungshöhe!
Zu dem Kaufpreis kommen noch die Maklercourtage, Notargebühren und die Steuern. Des Weiteren ermittelt die Bank den Beleihungswert.
Sehr oft zieht die Bank pauschal ca. 10% vom Kaufpreis ab. Dies bedeutet bei einem Kaufpreis von 100.000 € zieht die Bank 10.000€ ab und die restlichen 90.000€ werden finanziert. Dies entspricht dann einem Beleihungswert von 100%. „Schaufensterkonditionen“ werden leider allzu oft mit einer 5-jährigen Laufzeit und einem Beleihungswertauslauf von 60% angepriesen. Leider sind diese Konditionen nur sehr selten zu gebrauchen.

Um diese Lücke zwischen Nebenkosten und Beleihungswert zu schließen, benötigt man die 20% Eigenkapital. Bei sehr guter Bonität können diese 20% auch mitfinanziert werden. Dies schlägt sich dann natürlich in den Zinskonditionen nieder.

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Die zehn häufigsten Fehler bei der Baufinanzierung

  • Fallstrick 1: Zu wenig Eigenkapital
  • Fallstrick 2: Zu langsam tilgen
  • Fallstrick 3: Extrakosten übersehen
  • Fallstrick 4: Keine Reserven eingeplant
  • Fallstrick 5: Eigenleistung überschätzt
  • Fallstrick 6: Sanierungs-Rücklagen vergessen
  • Fallstrick 7: Familie nicht abgesichert
  • Fallstrick 8: Anschlussfinanzierung verschlafen
  • Fallstrick 9: Zu teuer Bausparen
  • Fallstrick 10: Tilgungsfrei finanzieren

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Immobilien als Kapitalanlage

Nachdem in die eigene Immobilie investiert wurde, verlockt der Gedanke einer weiteren Immobilie um diese in Eigenregie zu vermieten. Dieser an sich vernünftige Gedanke birgt jedoch das große Risikopotential, dass die emotionale Bindung in das Objekt jeglichen Renditegedanken entgegen spricht.

Folgende Aufstellung zeigt die durchschnittliche Rendite vermieteter Immobilien in Eigenregie
(ohne professionelle Beratung):

Anteil der Immobilien Rendite
15% Verlust
45% 0 - 2%
20% 2 - 4%
11% 4 - 6%
3% 6 - 8%
5% > 8%

Aus diesem Grund ist von einer Investition in eine vermietete Immobilie in Eigenregie generell abzuraten. Es sei denn, es werden noch andere Ziele verfolgt.

Art der Immobilie Durchschnittliche Investitionssumme Durchschnittliches gebundenes Kapital Durchschnittliche Rendite
Selbst genutzte Immobilie 400.000 € 400.000 € 0%
Vermietete Immobilie in Eigenregie 250.000 € 250.000 € 0 - 2%
Vermietete Immobilie mit Hausverwaltung (Zinshäuser) 700.000 € 700.000 € 4 - 6%
Projektentwicklung (Wohnimmobilien) >10 Mio.€ ab 10.000 € 9 - 12%
Sanierungen >10 Mio. € ab 10.000 € 9 - 12%
Bestandsimmobilien >5 Mio. € ab 10.000 € 2 - 6%
Zweitmarktimmobilien >10 Mio. € ab 5.000 € 5 - 9%

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Annuitätendarlehen

Diese Finanzierungsform ist der Banken Liebling…

Definition Annuität (Wikipedia)

In den ersten Jahren zahlen Sie hauptsächlich Zinsen zu heutiger Kaufkraft und tilgen später mit zukünftiger Kaufkraft. Die zukünftige Kaufkraft ist natürlich viel niedriger. Allein hier ist schon eines der Geheimnisse der Banken gelüftet…

Vorteil ist allerdings, dass über die Zinsbindungslaufzeit der monatliche Zahlbetrag immer konstant ist. Bei Zinsbindungslaufzeiten von mehr als 10 Jahre kann nach 10 Jahren ohne Strafzahlungen gekündigt werden. Wird ein Darlehen vorher abgelöst / gekündigt, so fallen Vorfälligkeitsentschädigungen an.

Sollte ein Finanzierungspartner vorzeitig ausscheiden wollen (z.B. Scheidung) so kann die Bank Entschädigung verlangen. Sie kann aber auch zusätzlich einer Neufinanzierung mit nur einem Vertragspartner widersprechen, da evtl. die einzelne Bonität nicht ausreichend ist.

In diesem Fall kann es wirtschaftlich sinnvoll sein, die Finanzierung trotz Trennung fortzuführen.

Nutzen Sie den Kreditrechner von 3Quarks!

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Bausparvertrag
Ein Bausparvertrag macht bei den aktuellen Zinskonditionen gar keinen Sinn.

Lediglich folgende Möglichkeiten wären sinnvoll:

  • Mietkautionskonto
  • Vermögenswirsame Leistungen
  • Sicherung der Zinskonditionen nach Ablauf der Zinsbindung
  • Bei Finanzierungen bis 50.000 €

Funktionsweise

Der Bausparvertrag durchläuft zunächst eine Sparphase, erreicht dann die Zuteilung und geht schließlich in die Darlehensphase über. Während dieser Zeit haben Sie absolute Zinssicherheit. Sie wissen, wie viel Zinsen Sie für Ihr Guthaben bekommen und wie viel Sollzinsen Sie für das spätere Darlehen bezahlen werden. Beim Bausparen bestimmen Sie die Höhe der Guthabenzinsen durch die Wahl des Produktes. Bei Zuteilung können Sie entscheiden, ob Sie das Darlehen in Anspruch nehmen möchten oder nicht. Je nach Produkt können Sie dann zwischen drei Tilgungsvarianten wählen und passen die jeweilige Zins- und Tilgungsleistung optimal an Ihre Bedürfnisse an.


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Endfälliges Darlehen
Definition „Endfälliges Darlehen“ (Wikipedia)

Für ein endfälliges Darlehen gibt es unterschiedliche Gründe.

Solche können sein

  • Flexibilität: Die Mittelverwendungskontrolle bleibt beim Anleger
  • Bestehende Altverträge können sinnvoll weiter verwertet werden
  • Steuerliche Besserstellung bei Vermietung der Immobilie
  • Zinsdifferenzgeschäft bei niedrigen Zinsen und guter Kapitalanlage

Oft werden Berechnungen bereitgestellt, die zeigen sollen, dass eine endfällige Tilgung für Privatpersonen nicht sinnvoll ist. Dies ist allerdings Blödsinn! Es kommt immer auf die persönliche Zielsetzung an!

Nutzen Sie den Kreditrechner von 3Quarks!

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Wohnriester
Hier verweisen wir auf unsere allg. Riester Seite und erläutern die hauptsächlichen Unterschiede:

  • Bestehende Altverträge können entweder zu Anfang einer Finanzierung oder zu Rentenbeginn genutzt werden.
  • Neue Verträge (Nach Finanzierungsbeginn) können nur zum Rentenbeginn genutzt werden
  • Anstelle von 30% Kapitalisierung sind bis zu 100% möglich
  • Es muss sich um ein selbstbewohntes Objekt in Deutschland handeln

Der Riester-Vertrag kann somit als „Erste-Hilfe-Pflaster“ für misslungene oder kritische Finanzierungen genutzt werden.

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KfW-Darlehen

Ein KfW-Darlehen kann die ideale Ergänzung einer fundierten, gut durchdachten und solide aufgebauten Baufinanzierung sein. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) ist eine Förderbank des Bundes und der Länder. Sie steht in der Verantwortung für eine langfristige Verbesserung unserer wirtschaftlichen, ökologischen und sozialen Lebensbedingungen. Dieser Aufgabe wird sie beispielsweise mit unterschiedlichen Fördermaßnahmen für Käufer einer Immobilie gerecht.

Eine private Immobilie ist noch immer ein äußerst sinnvoller Baustein in einer differenziert aufgestellten Altersvorsorge. Die private Immobilie ist eine Investition in inflationsgeschützte Sachwerte, und sie ermöglicht das mietfreie Wohnen im Alter. Damit bietet sie mit dem Eintritt in das Rentenalter einen zusätzlichen finanziellen Spielraum. Für den Kauf oder Bau einer Immobilie ist in der Regel eine Baufinanzierung erforderlich. Ein solches Baudarlehen wird durch die Integration der entsprechenden KfW-Darlehen perfekt ergänzt.

KfW-Wohnungseigentumsprogramm (124)

Das KfW-Wohnungseigentumsprogramm (124) unterstützt den Kauf oder den Bau einer selbst bewohnten Immobilie mit langfristig zinsgünstigen Darlehen. Bis zu 100 Prozent der Gesamtkosten oder maximal 50.000 Euro können durch ein KfW-Darlehen aus dem Programm 124 in eine Baufinanzierung integriert werden. Das Darlehen zeichnet sich durch niedrige Zinsen aus, die im Rahmen von tilgungsfreien Anlaufjahren nur auf den abgerufenen Kreditbetrag anfallen. Damit entfällt bei einem KfW-Darlehen die Doppelbelastung aus Mietzahlungen und der Tilgung des Darlehens. Nach dem Ablauf der tilgungsfreien Anlaufjahre wird das Darlehen in gleichhohen viertelfjährlichen Raten zurückgezahlt. Die besonders zinsgünstigen Darlehen aus dem Programm 124 können über eine Zinsbindungsfrist von bis zu 15 Jahren abgeschlossen werden. Der Antrag für dieses KfW-Darlehen wird mit der Baufinanzierung von Ihrer finanzierenden Bank gestellt. Das KfW-Wohnungseigentumsprogramm können Sie gut mit weiteren Förderprogrammen der KfW kombinieren.

Energieeffizientes Bauen

So kann für eine private Immobilie das Programm „Energieeffizient bauen (153)“ in Frage kommen. In diesem Fall muss Ihre Immobilie ein Niedrigenergiehaus sein, das bezüglich des Energiebedarfs den Anforderungen eines KfW-Effizienzhauses 70, 55 oder 40 entspricht oder denjenigen eines Passivhauses. Dann können Sie ein KfW-Darlehen mit günstigen Zinsen aufnehmen und einen zusätzlichen Tilgungszuschuss beanspruchen. Ihre private Immobilie wird gefördert mit bis zu 50.000 Euro, der Tilgungszuschuss kann je nach der erreichten Klasse des KfW-Effizienzhauses bis zu 10 Prozent der Darlehenssumme ausmachen. Auch das „KfW-Programm 153“ ermöglicht tilgungsfreie Anlaufjahre, in denen nur die Zinsen für das abgerufene Darlehen bezahlt werden. Damit entfällt eine Doppelbelastung durch Mietzahlungen und die Tilgung des Darlehens. Die Zinsbindung liegt bei maximal 10 Jahren, außerplanmäßige Tilgungen sind kostenfrei möglich.

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